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谭礼宁业绩会首秀将助佳兆业融资

2019-08-18 22:56:17来源:励志吧0次阅读

  融资方面,佳兆业不排除跟保险公司合作或其它可能性。谭礼宁主席在融资渠道方面较有优势,可以帮公司解决融资方面的问题。

  月19日,佳兆业召开业绩发布会,佳兆业主席郭英成、副主席郭英智、新任副主席谭礼宁、总裁叶剑生、首席财务官张鸿光等高层出席了业绩会,并就媒体的提问一一解答。

  佳兆业一众高官在业绩会上详解了今年佳兆业的发展策略,包括与海航合作方向、旧改项目的进程以及未来的融资渠道的发展等热点问题。佳兆业副主席郭英成强调,旧改项目将是未来三年内集团的核心竞争力,也是最主要的土地来源,他指出,旧改项目有助于集团降低土地成本,增加行业竞争力,未来将重点发展旧改。

  以下为业绩发布会上佳兆业集团高管的答问实录:

  “牵手海航是强强联手”

  Q:目前佳兆业不少项目的平均售价均有所上涨,您们认为今年的楼价将如何进一步上升?目前中央已出台不少打压房地产市场的措施,是否对佳兆业产生一定的影响?

  郭英成:每年国家都会对房地产出台不同的政策,均是围绕土地、资金、销售发展等问题。目前看来,房地产对拉动国家经济内需起了很大的作用。今年前三个月,佳兆业的销售有增无减,截至 月18日,佳兆业销售已近11亿元,由此看来,目前国家出台的政策近期对楼市上升的影响比较大,需求较为明显,近期来讲,宏观政策的转向对佳兆业没有太大的影响,销售方面可能会有些许影响。

  Q:销售表中显示,广州地区08~09年的销售均价大幅上升,有近万元的增长,增长点来自于哪里?

  郭英成:由于08~09年销售架构问题,集团在广州地区的发展定位以写字楼和商业为主,其中所开发的中石化大厦、中诚广场、佳兆业广场,已于09年底交货使用,目前在广州还有一个高档住宅项目。广州地区的销售收入主要来自商业销售,尤其是写字楼销售,利润、毛利均相对较高。未来写字楼、商业等方面的比重将增加15~20%。

  日前集团亦收购了深圳丰隆项目,该项目也是商业项目,建筑面积达10多万平方米,位于深圳深南大道,深圳市委对面。未来集团将逐步增加商业项目的比重。

  Q:佳兆业今年在商业地产方面将有怎样的规划?是否会有意识地增加一些商业地产的合作项目?

  谭礼宁:预计今年集团商业面积的出租会增加5%,未来三年内,商业的出租面积将占集团15~20%。同时,在租金收入方面,集团希望2012年以前可以达到 至4亿元。

  跟海航的合作,是一个长期的、双赢的合作。海航在很多方面均有优势,尤其是土地,而佳兆业则在开发方面具备一定的优势。目前,集团亦在寻求不同的渠道达成双方的合作。

  集团目前选择了海航的几个项目进行合作,开始合作的项目以住宅为主,原来洽谈的项目当中有三个就是住宅项目,当然也有一些商业项目的洽谈。

  Q:据了解,海航置业在海南拥有大量的土地储备,此次与海航合作的项目是否也有在海南?是否也是看中目前海南作为国际旅游岛的概念?

  郭英成:我们跟海航的合作其实是强强联手,合作方向包括金融、土地及商业等方面,首先进行的是土地方面的合作。因合作关系,集团在土地及拍卖成本相对较低,但低多少目前还在洽谈中。与海航合作的项目亦有在海南,我们看好此次与海航的合作。

  目前而言,海南的楼价是有点偏高,但在海南获批成为国际旅游岛之后,集团对海南未来房地产的发展较为看好。

  Q:佳兆业2010年的销售目标是多少?佳兆业今年的发展策略如何?

  郭英智:2010年销售额会达100亿人民币,销售面积约90万平方米左右。

  郭英成:佳兆业于09年上市以来,一直都在加快发展的步伐。过去佳兆业的年前开工量都是100万平方米左右,今年则将近400万平方米。

  “将持续做一级开发”

  Q:据了解,佳兆业目前在与一家上市公司洽谈合作一个大面的旧城改造项目,能否透露该项目的具体情况?

  谭礼宁:佳兆业从05年就开始参与旧改项目,参与拆除的项目有两个以上,包括桂花园及金翠园,均在深圳。集团在东莞亦有一个旧改项目,目前给一深圳公司开发,但具体细节暂时未能透露。

  Q:佳兆业今年是否会因加大旧城改造的投入,而减少参与土地市场的拍卖?未来是否主要从旧城改造中拿地?

  谭礼宁:佳兆业的增加土储的方式,主要包括烂尾楼改造、旧城改造收购及收购股权,同时,该三种方式我们将继续维持。前两者则拿地成本较低,收购股权的成本也相对较低。未来集团亦会相应增加土地招拍挂的参与,但需要视乎土地所在的城市及地点。

  Q:未来是否会增加一级土地开发以增加一些额外的收入?您们认为,由于不是央企身份,民企在土地拍卖的过程中是否容易吃亏?

  谭礼宁:佳兆业在土地的一级开发方面已有多年的经验,参与一级开发,不但可以赚钱,还可用于投资赚更多的钱。未来佳兆业将继续做一级开发,我们将通过多种方式拿地。

  在拿地的同时,我们也可以做到一级开发。我们在惠州修路,当地政府配备跟我们的资金模式比较特别。倘若拍卖不成功,政府会把此前交付的钱退还,公众也能得到 0%的利益。

  郭英成:央企有央企的优势,民企有民企的发展,我们民企分工合作,工作效率快,也是优势之一。我们四名副主席均是执行总裁,我负责公司的战略发展和人力资源。郭英智主席负责项目的规划,起草,成本资料等基本的工作。谭礼宁主席负责香港投资、财务等方面,另外一位孙姓副主席则主要管投资及旧城改造。

  Q:日前国资委勒令78家央企不得参与房地产业务,您们认为该措施是否能减缓地王出现的速度?央企参与土地竞拍,是否会对民营企业造成一定的竞争?您们对该措施的出台看法如何?

  郭英成:关于政策的变动,我们不想去估计。国资委勒令78家央企退出房地产市场,此举应是希望房地产业可公平发展。房地产业对国内经济的发展具备一定的优势,如果中央决定央企退出房地产,会对房地产下一步的发展起很大的作用。

  佳兆业在中国发展了10年,无论是面对国企还是央企,集团都具备一定的竞争优势,我们有自己一套的拿地方式,而且我们手头的资金相对充裕,若遇到优质地块且价格合理的话,我们也会拿。因此,央企是否退出,对佳兆业的影响并不大。

  “不排除跟保险公司合作”

  Q:你们今年的开支是多少?投资比例如何?

  郭英成:今年的开支主要为买地成本和建安成本,按目前的初步计划,集团将投资20~40多亿用于拿地,届时将根据情况的变动作相应调整,主要视乎有无合适的地块。建安方面则投资40亿左右。

  郭英智:20多亿仅是初步计划,未来集团不排除拿回一些新地。预计签订土地合同的成本约10亿元,这是根据集团的发展速度而定,具有一定的弹性空间,但要做的纯粹是10亿元左右。

  Q:业绩报告披露,佳兆业的金融衍生工具亏损近8000多万,这是哪个项目造成的?

  郭英成:这是一个一次性的项目。早在2007年,佳兆业就曾做一个上市融资,并承诺上市成功将派发一些窝轮给当时的债权人,而该些窝轮已于去年10月上市时全部派出,至此,该项目已完结,而这些窝轮不会对佳兆业未来的发展产生影响。

  Q:佳兆业09年的负债率有所下降,可能是由于上市集资资金增多,据了解佳兆业短期的负债率一年亦有 7亿元,而目前佳兆业的现金流也就是 7亿元,佳兆业是如何解决债务问题的?

  郭英成:我们有很多的融资渠道,目前我们手里也有10多亿的现金,此外,集团还获得中行及建行共逾150亿元的授信,资金方面不存在压力。

  Q:佳兆业主要依靠银行融资,是否会增加集团未来的债务承担?

  张鸿光:融资方面,佳兆业不排除跟保险公司合作或其它可能性。谭礼宁主席在融资渠道方面较有优势,可以帮公司解决融资方面的问题。此外,亦可在开支方面做些补充。

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